Wohnraummodernisierung

Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

In Gewerberaummietverhältnisse können diese vertraglich abbedungen werden, gelten im Übrigen jedoch entsprechend.

1. Das Recht zur Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder von Teilen des Gebäudes, Maßnahmen zur Einsparung von Energie, Wasser und Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraumes. Dies erhöht den Wohnkomfort und entlastet die Umwelt. In bestimmten gesetzlichen Grenzen dürfen daher die dafür aufgewandten Investitionen auf die Mieter umgelegt werden.

2. Instandhaltung und Modernisierung

Treffen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zusammen, richten sich Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter grundsätzlich nur nach den Vorschriften über die Modernisierung.

Beachte! Die Instandhaltungsarbeiten und damit verbundene Kosten sind jedoch bei einer Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung von den Modernisierungsmaßnahmen strikt zu trennen.

3. Ankündigung der Baumaßnahmen

Die Modernisierungsmaßnahme muss dem Mieter ordnungsgemäß angekündigt werden:

Die Ankündigung muss in Textform erfolgen und folgende Informationen enthalten:

          Art der Baumaßnahme ( genaue Bezeichnung)

          Voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahmen

          zu erwartende Mieterhöhung und Änderung bei den Betriebskosten

Sie muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung zugehen; für Ankündigungen vor dem 01.09.2001 gilt die alte Zwei-Monats-Frist.

4. Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter hat grundsätzlich jede Modernisierung zu dulden, die

         zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse,

          zur Einsparung von Energie und Wasser

          zur Schaffung neuen Wohnraums führt

Dazu gehört die Gestattung des Betretens der Wohnung, auch von Handwerkern, damit diese einen Kostenvoranschlag erstellen können. Eine gesonderte Duldung ist grundsätzlich auch für Maßnahmen erforderlich, die außerhalb der Mietwohnung durchgeführt werden.

Die Duldungspflicht besteht nur, wenn dem Mieter die Modernisierung ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt wurde. Die Duldung muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden.

Das stillschweigende Gewährenlassen der Baumaßnahmen ( Hereinlassen der Handwerker) kann als Zustimmung gewertet werden.

Ausschluss der Duldungspflicht

Grenzen der Duldungspflicht finden sich zunächst in § 242 BGB (Treu und Glauben): Die Arbeiten müssen zügig und dürfen nicht zur Unzeit durchgeführt werden.

Bedeutet die beabsichtigte Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte, so muss er die Maßnahme nicht dulden. Um dies zu ermitteln, ist eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und seiner Familie sowie denen des Vermieters durchzuführen.

Zu berücksichtigende Mieterinteressen sind beispielsweise:

          lange Dauer, erhebliche Lärmbelästigung, Alter oder Gesundheitszustand des Mieters

           die baulichen Folgen (Veränderung der Wohnfläche, die Räume oder die Raumaufteilung entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen der Bewohner

          Verlust an Licht und Sonne ( nicht bei geringfügigen Beeinträchtigungen)

          Entwertung vorausgegangener Verwendungen des Mieters (z.B. der Mieter hatte bereits selbst ein modernes Bad eingebaut

          die zu erwartende Mieterhöhung aufgrund des Modernisierungszuschlages; aber: die zu erwartende Mieterhöhung stellt dann keine Härte dar, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann.

Die Modernisierungsmaßnahme darf für den Mieter nicht unwirtschaftlich sein: Die Mietzinserhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen darf die Energieeinsparung nicht um das Doppelte übersteigen.

5. Rechte des Mieters

Sonderkündigungsrecht

dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht ankündigt; dieses Kündigungsrecht besteht aber dann nicht, wenn eine nur unerhebliche Einwirkung auf Mietwohnung zu erwarten ist und es zu einer nur unerheblichen Mieterhöhung kommt (Erheblichkeitsgrenze = 5%).

Wiederherstellung des früheren Zustandes

nach Beendigung der Arbeiten muss der Vermieter den früheren Zustand der nicht modernisierten Teile wiederherstellen (z.B. Beseitigung von Verschmutzungen, Beseitigung von Dekorationsschäden).

Minderung des Mietzinses je nach Beeinträchtigung

Aufwendungsersatz für Vorbereitungsarbeiten, Beaufsichtigung oder Reinigung, Schadensersatz bei schuldhaft falschen Angaben über den zu erwartenden Mietzins und modernisierungsbedingtem Auszug.

Der Mieter hat aber nicht das Recht die Duldung zu verweigern, weil ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

6. Rechte des Vermieters

Mieterhöhung

Bei Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser, hat der Vermieter das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 MHG.

Anrechenbare Modernisierungsinvestitionen können in Höhe von 11 Prozent jährlich auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dies bedeutet eine monatliche Mieterhöhung von 0,9 Prozent.

Für den Erhöhungsbetrag als Bemessungsgrundlage anrechenbar sind insbesondere eigenfinanzierte oder privatkreditierte Modernisierungsmittel.

Zuschüsse und öffentlich-rechtliche subventionierte Darlehen werden anders behandelt.

Beachte! Die Miethöhe reduziert sich nicht, wenn sich die Kosten der Baumaßnahmen amortisiert haben, da es sich bei der Mieterhöhung nicht um eine Umlage handelt.

Mieterhöhungsschreiben

Das Mieterhöhungsschreiben muss schriftlich -in Textform – erfolgen.

Die entstandenen Kosten sind in detaillierter Form zu berechnen und zu erläutern. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Qualität der Baumaßnahmen als Modernisierungsmaßnahme und der Anrechnung von Drittmitteln (öffentlich-rechtliche Zuschüsse, Darlehen, Mieterdarlehen).

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter, wenn dieser die Arbeiten trotz Kenntnis und Duldungspflicht verzögert.

Kein Kündigungsrecht

Ein Kündigungsrecht des Vermieters wegen der beabsichtigten Modernisierung besteht hingegen nicht.

Besonderes Interesse des Vermieters

Ein besonderes Interesse des Vermieters an der Durchführung der Modernisierung kann darin begründet sein, dass eine bloße Erhaltungsmaßnahme unwirtschaftlich ist. Die ist in der Interessenabwägung mit den Mieterinteressen zu berücksichtigen.

Da Wohnraummodernisierungen häufig erhebliches Konfliktpotential mit sich bringen und eine frühzeitige Kontaktaufnahme geeignet ist, diese so gering wie möglich zu halten, stehe ich Ihnen als erfahrene Mietrechtsberaterin gerne bei der Beratung und vermittelnden Konfliktlösung zur Seite.

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