Endrenovierungsklausel in Mietverträgen

Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.01.2009 entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.

In dem streitgegenständlichen Formularmietvertrag ist geregelt worden, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. Des Weiteren wurde vereinbart, dass der Mieter die Mieträume in einem entsprechenden Zustand zurückzugeben habe.

In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll wurde zusätzlich vereinbart, dass der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand vom Vormieter übernimmt und die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben habe.

Gegenstand des Streites waren unter anderem Schadensersatzforderungen für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens an das Berufungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses hergeleitet werden kann, weil sie einen starren Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist.

Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt.

Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer unwirksamen Formularklausel und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führe das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel.

Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt.

Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Sollte sich nunmehr herausstellen lassen, dass es sich bei der nachträglichen Vereinbarung im Übergabeprotokoll doch um eine Formularklausel handelt, wäre das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben, da der Mieter hiernach nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen und somit auch keine Schadensersatzleistungen zu erbringen sind.

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