Schönheitsreparaturen bei Mieträumen

Mietrecht: Starre Fristenregelung auch für Gewerberaummietverträge unwirksam?

Für Mietverträge über Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustands des Mietgegenstands in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sog. „ starrer Fristenplan“.

Bei Mietverträgen über Gewerberäume wurde dies bislang anders gesehen.

Dem ist das Oberlandesgericht Düsseldorf (v. 4.5.2006, I 10 U 174/05) nun entgegengetreten. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass bei der Frage der Renovierungspflicht die Schutzbedürftigkeit des gewerblichen Mieters mit der des Wohnraummieters vergleichbar ist.

Nach dem Urteil des BGH vom 23.6.04 für Wohnraummietverhältnisse sind sogenannte "starre" Renovierungsfristen, die den Mieter von Wohnraum verpflichten sollen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Tapeten und des Anstrichs alle 3 bzw. 5 Jahre zu renovieren, unwirksam.

Umstritten blieb bis zum Urteil des BGH vom 5.4.2006 (VIII ZR 178/05), ob sich dies auch auf die häufig verwendete "Quotenklausel" erstreckt, die im Fall des BGH lautete:

"Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre."

An dieser Starrheit ändert sich für den BGH auch nichts durch die folgende, ebenfalls in diesem Mietvertrag enthaltene Formulierung:

„Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.“

Rechtsfolge der Verwendung einer unwirksamen Klausel ist, dass es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt: Danach obliegt es dem Vermieter  die Schönheitsreparaturen, als übliche Instand-haltungsmaßnahme selbst durchzuführen.

Sollte auch Ihr Mietvertrag eine Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten, lassen Sie diese rechtzeitig vor Auszug überprüfen. Ich bin Ihnen gern dabei behilflich.

Zurück