Vermieter haftet bei eigenmächtiger Wohnungsräumung

14.07.2010

Der BGH hat am 14. Juli 2010 entschieden, dass der Vermieter bei einer „kalten“ Räumung verschuldensunabhängig zum Schadenersatz verpflichtet ist.

Im zu entscheidenden Fall war der Kläger Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Die Mieten für die Monate März und April 2005 wurden nicht gezahlt, sodass die Vermieterin das Mieteverhältnis fristlos kündigte. Im Mai 2005 öffnete die Vermieterin die Wohnung und nahm sie in Besitz. Sie entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung, einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Der Mieter hat dann, gestützt auf ein Sachverständigengutachten für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadenersatz von rund 62.000 Euro zzgl. der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.

Der BGH hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige in Besitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stelle eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Dies gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen seien. Der Vermieter muss sich nach Auffassung des BGH auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Sofern der Vermieter stattdessen im Wege einer so genannten „kalten“ Räumung verbotene Selbsthilfe ausübt, sei er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Insbesondere werde von dieser Ersatzpflicht eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst.

Der BGH hat die Sache nunmehr an das LG zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

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